A Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou um novo índice para correção de aluguéis. Trata-se do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), o qual tem a pretensão de refletir de forma mais precisa os preços dos aluguéis praticados no mercado.
Historicamente o índice utilizado nos contratos de aluguéis sempre foi o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), mas, como o nome indica, o mesmo leva em consideração as variações do setor produtivo, com forte influência do dólar, pouco refletindo os custos de moradia em si.
Por sua vez, a pandemia de Covid-19 trouxe enormes dificuldades nas relações locatícias. A variação do IGP-M no acumulado de 2020 e 2021 subiu quase 50%, diferindo da realidade enfrentada no país, onde se viu uma onda de desemprego, aumento da inflação, perda de renda por parte da população, limitação de atividades em virtude de decretos públicos etc.
Por consequência, locadores e locatários tiveram que sentar e negociar os reajustes previstos em contrato, o que, aliás, é sempre a melhor saída. Em alguns casos, porém, não restou alternativa senão procurar o Poder Judiciário, tendo sido formulados pedidos, por exemplo, de substituição da correção do aluguel do índice IGP-M para o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Os posicionamentos judiciais variaram entre entendimentos inflexíveis, sem conceder a alteração do contrato, e flexíveis, de forma a autorizar a alteração do índice IGP-M. Entretanto, consolida-se cada vez mais a primeira posição, de não alterar a manifestação de vontade das partes e fazer valer o contrato pactuado, ressalvados casos pontuais de evidente impossibilidade de cumprimento das obrigações contratadas anteriormente.
Nesse cenário de turbulência, o IVAR foi concebido exclusivamente para o setor imobiliário. Até o momento, ele é calculado com base em uma média ponderada de dados de aluguéis – cerca de 10.000,00 contratos – das cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, com informações disponibilizadas por administradoras de imóveis a respeito de novos contratos, reajustes ou renegociações.
A título exemplificativo, o IVAR terminou o ano de 2021 em – 0,61%, o que reforça a tese de que, na média de mercado, inquilinos realmente negociaram seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica.
A FGV tem a pretensão de ampliar sua base de dados e informações para outras regiões e realidades do país, a fim de que o índice reflita com exatidão aquilo que está sendo realmente praticado.
O novo índice, em que pese recente, é uma opção que pode ser avaliada nos contratos em face dos elevados reajustes verificados. Entretanto, não tem obrigatoriedade de uso, o que é importante pontuar.
Caberá aos contratantes a definição daquilo mais adequado, corolário da autonomia da vontade e da liberdade de contratar, sendo que a popularização do IVAR como índice usual será verificado com o passar do tempo, vez que ainda é objeto de questionamentos e deverá ser aprimorado ainda mais.
