O esclarecimento sobre as garantias no contrato de locação de imóveis é de extrema importância, vez que servem para que o locador tenha, conforme o próprio nome indica, garantia quanto ao pagamento do aluguel e ao cumprimento das demais obrigações contratadas com o locatário.
Segundo o art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o locador pode exigir uma das seguintes modalidades de garantias, sendo elas: I – caução; II – fiança; III – seguro fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de investimento.
Por sua vez, constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, exigir, por motivo da locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.
Dessa forma, ainda que acima mencionado quatro modalidades de garantias possíveis no contrato de locação de imóveis, abordaremos, resumidamente, as três principais utilizadas no cotidiano da prática imobiliária, ressaltado que apenas uma deve ser escolhida, não sendo possível cumulação, sob pena de nulidade do contrato e eventual responsabilização criminal.
Caução
A caução pode ser prestada em bens móveis, registrada junto ao Cartório de Notas, ou imóveis, registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Ademais, a caução também pode ser em dinheiro, mas limitada ao valor de três meses de aluguel.
Por regra, a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, a ser revertida em benefício do locatário, acrescida dos rendimentos decorrentes, quando do término da locação.
A grande desvantagem da caução, contudo, é o fato de que ela pode ser insuficiente em determinados casos, tendo garantia de pouco meses de aluguel.
Fiança
A fiança é uma das modalidade de garantias mais utilizadas no contrato de locação de imóveis.
Em síntese, consiste numa obrigação, onde um terceiro, chamado de fiador, garante as obrigações assumidas pelo locatário.
A fiança pode ser prestada por prazo certo ou determinado, neste último caso, o fiador pode exonera-se de sua obrigação notificando o locador de sua intenção.
Um dos complicadores da fiança é o fato de envolver terceiros, com comprovação de renda suficiente, a fim de que aceite o risco de responsabilização patrimonial caso o locatário não arque com suas obrigações.
Destaca-se, como alerta das repercussões jurídicas de se tornar fiador, que a garantia da impenhorabilidade do único imóvel do devedor, por força do art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990, não se aplica ao fiador.
Logo, há uma exceção à regra geral, no sentido de que o bem de família do fiador poderá ser penhorado pelo locador, o que denota o cuidado que deve se ter ao aceitar o encargo.
Seguro fiança locatícia
Outra alternativa possível é a contratação do chamado seguro fiança locatícia, onde o locatário, ao invés de envolver terceira pessoa (amigo, familiar etc), contrata um seguro, mediante o pagamento de um prêmio (quantia paga para a seguradora assumir o risco de inadimplência).
O seguro fiança de certa forma é mais custoso, porém, vem ganhando cada vez mais espaço nos contratos de locação firmados atualmente, já que envolve menos burocracia e dispensa a procura por fiador.
O seguro é contratado pelo locatário e, conforme as garantias e limites previstos em cada apólice, assegurará a cobertura básica do pagamento dos aluguéis, além de coberturas adicionais envolvendo condomínio, IPTU, pintura, danos no imóvel, multas etc.
A SUSEP (Superintendência de Seguros Privados) regulamentou, através da circular nº 587/2019, as regras dos planos de seguro fiança locatícia, bastando, para sua contratação, que as partes busquem auxílio de um corretor de seguros.
