No julgamento do Recurso Especial nº 1.819.075, em sessão do dia 20/04/2021, a 4ª turma do STJ, por maioria de votos, entendeu que a locação por Airbnb não é residencial e pode ser vedada por condomínio.
Segundo entendimento, a reserva de imóveis por plataformas digitais configura contrato atípico, diferente de uma simples locação por temporada ou hospedagem oferecida por hotéis, que possuem regramento legal específico.
Assim, havendo estipulação em convenção de condomínio no sentido de que as unidades somente podem ter destinação residencial, seria impossibilitada a utilização para atividade de hospedagem remunerada.
Caso em discussão
A discussão envolveu a oferta de hospedagem em unidades de condomínio residencial de Porto Alegre, onde o condomínio reclamava da destinação comercial das mesmas, com alta rotatividade de estranhos no prédio, causando insegurança aos condôminos.
Inclusive, a estrutura dos apartamentos sofreu alterações para comportar maior número de usuários, contando, também, com a prestação de determinados serviços.
Em decisão anterior do Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, os proprietários já haviam sido proibidos de ofertar hospedagem por configurar utilização comercial, não autorizada pela convenção do condomínio.
Convenção de condomínio x Direito de propriedade
Por consequência, venceu o entendimento de que cabe à convenção de condomínio regular a possibilidade ou não da hospedagem curta pela ferramenta Airbnb.
Em síntese, entendeu-se que o uso da plataforma não tem finalidade residencial, ferindo, com isso, as regras da convenção condominial, já que a destinação comercial não estava autorizada.
Ficou vencido o relator, ministro Luís Felipe Salomão, para quem proibir a exploração econômica do próprio imóvel afrontaria o direito de propriedade garantido na Constituição.
O fundamento é de que o direito de propriedade não é absoluto, pois as possibilidades de uso e fruição de imóveis em condomínio são mais restritas a fim de assegurar a segurança e sossego da vida condominial.
Novas tecnologias e ausência de regulação
A grande questão é que as inovações tecnológicas trouxeram ferramentas disruptivas ainda não reguladas, o que gera muito debate e controvérsia, vide exemplo semelhante com a plataforma Uber.
No caso do Airbnb, a atividade não é ilícita e não está proibida em lei.
Pelo julgamento do STJ, em condomínio residencial, apenas a oferta de hospedagem dependerá de autorização em convenção, sob pena de desvio de finalidade.
O tema vai exigir avanço legislativo, com regulação adequada, além de amplo debate sobre a verdadeira destinação das hospedagens em casos concretos, pois cada edifício tem uma realidade própria.
A decisão do STJ é relevante, pois é a primeira vez que a corte aborda o tema.
